Hợp đồng đặt cọc nhà đất và những lưu ý trước khi ký

Hợp đồng đặt cọc là bước đầu tiên và quan trọng không thiếu thiếu của một giao dịch bất động sản. Vậy khi ký hợp đồng đặt cọc (HĐĐC) bất động sản, ta nên lưu ý gì để giảm thiểu tối đa những rủi ro pháp lý có thể xảy ra? Các tranh chấp phổ biến thường phát sinh khi thực hiện HĐĐC là gì?

KHÁI NIỆM ĐẶT CỌC

Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo qui định tại Điều 292 BLDS. Cùng với các biện pháp bao gồm: (1) Cầm cố tài sản; (2) Thế chấp tài sản; (3) Đặt cọc; (4) Ký cược; (5) Ký quỹ; (6) Bảo lưu quyền sở hữu; (7) Bảo lãnh; (8) Tín chấp; (9) Cầm giữ tài sản.

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 328 BLDS 2015).

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG CÁC TRƯỜNG HỢP NÀO

– Đặt cọc và ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng. Gồm: Đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán tài sản; giao kết hợp đồng thuê tài sản; hợp đồng sử dụng dịch vụ, …

Thông thường, nếu các bên sử dụng đặt cọc và ký hợp đồng đặt cọc. Như một biện pháp để đảm bảo giao kết hợp đồng thì các bên sẽ lập riêng một HĐĐC. HĐĐC sẽ hoàn thành sứ mệnh khi các bên ký kết hợp đồng mua bán/hợp đồng thuê/hợp đồng dịch vụ. Nếu các bên không thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê. Thì HĐĐC trở thành chứng cứ pháp lý để các bên thực hiện các thủ tục pháp lý truy đòi quyền lợi của mình.

– Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Gồm: Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng thuê bất động sản (quyền sử dụng đất; nhà ở, công trình xây dựng). Đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện xong giao dịch mua bán bất động sản.

Nếu các bên sử dụng đặt cọc như một biện pháp để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng thì các bên sẽ dành một hoặc một vài điều khoản trong hợp đồng (hợp đồng thuê hoặc hợp đồng mua bán) để qui định về các nội dung liên quan.

HỢP ĐỒNG ĐĂT CỌC VÀ CÁC NỘI DUNG CẦN LƯU Ý

Một hợp đồng đặt cọc đầy đủ, thì phải có các nội dung như sau:

1. Thông tin các bên ký kết hợp đồng.
2. Giao dịch mà các bên hướng tới
3. Đối tượng của giao dịch
4. Gía mua bán/giá cho thuê/giá dịch vụ
5. Tiến độ thanh toán tiền mua bán/tiền thuê/tiền dịch vụ
6. Các loại thuế, phí, lệ phí có liên quan của giao dịch; trách nhiệm thanh toán phí, thuế của mỗi bên.
7. Thời điểm các bên ký hợp đồng mua bán/hợp đồng thuê/hợp đồng dịch vụ.
8. Trách nhiệm của mỗi bên phải thực hiện để đảm bảo việc ký hợp đồng mua bán/hợp đồng thuê/hợp đồng dịch vụ (nếu có).
9. Trách nhiệm thực hiện các thủ tục mua bán (nếu có) của các bên.
10. Các chế tài (phạt, bồi thường thiệt hại) khi một bên vi phạm hợp đồng đặt cọc.
11. Các nội dung khác.

MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM LƯU Ý CỦA HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

1. Hợp Đồng Đặt Cọc là một hợp đồng dân sự, thuộc phạm vi điều chỉnh của Bộ Luật Dân Sự (BLDS).
2. Hợp Đồng Đặt Cọc ( HĐĐC ) không buộc phải được công chứng, hoặc chứng thực.
3. Các bên được tự do thỏa thuận các chế tài khác với qui định của Bộ Luật Dân Sự (BLDS) (nếu không trái pháp luật và đạo đức xã hội).