Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng được không và thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng như thế nào? Căn cứ quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp có quy định như sau:

“Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.” Vậy việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có thực hiện được không?

Căn cứ quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

“Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Khoản 4, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng. Vì vậy, để thực hiện việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra. Thì bên mua và bên bán khi tiến hành việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng cần thỏa thuận với ngân hàng và ký biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về. Sau đó thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng tại văn phòng công chứng. Như vậy, việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng vẫn tiến hành được khi đạt được các điều kiện kể trên.

THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

Như đã phân tích ở trên, với căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng mới được thực hiện việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng này. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng bao gồm các bước sau:

Bước 1 Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng:

Bên bán cùng với Bên mua làm thủ tục thanh toán nợ gốc và lãi tại Ngân hàng nhận thế chấp tài sản. Các Bên có thể lập văn bản thỏa thuận để ghi nhận nội dung này. Sau đó ngân hàng có thông báo giải chấp nhà đất đang thế chấp và hoàn trả Giấy chứng nhận cho Bên bán.

Bước 2 thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng:

Bên mua và bên bán cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất. Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Bước 3 Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng:

Các bên tiến hành thủ tục nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai (1 cửa), nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản và nhận giấy chứng nhận mới mang tên Bên Mua.

RỦI RO KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thường có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt. Việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm tra kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.

Thủ tục sang tên chuyển nhượng cho việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng cũng mất nhiều thời gian hơn. Bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Trong thực tế, vì quá trình chờ được sự đồng ý của ngân hàng sẽ rất tốn thời gian và gần như bên phía ngân hàng sẽ không đồng ý vì mang lại nhiều rủi ro cho ngân hàng nên cách mà bên mua và bên bán thường hay sử dụng nhất là bên mua sẽ gửi tiền cho bên bán để bên bán thực hiện các thủ tục trả nợ cho ngân hàng để lấy lại các giấy tờ nhà đất đang thế chấp. Sau đó, hai bên sẽ làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Đây là cách nhanh và tiện lợi nhất nhưng cũng mang lại nhiều rủi ro như sau:

Trong quá trình hai bên ký hợp đồng mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng chưa có sự đồng ý của ngân hàng hoặc chưa thanh toán hết nợ cho ngân hàng thì nếu xảy ra tranh chấp, hợp đồng này được xem là vô hiệu vì hợp đồng này trái với quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba đã phát sinh quyền đối kháng là ngân hàng.

Còn trong quá trình chuyển tiền để bên bán hoàn tất thủ tục nhận lại giấy tờ của ngân hàng mà hai bên không ký kết bất kỳ giấy tờ gì hoặc bên mua không giữ lại các biên lai, giấy tờ chứng minh bên bán đã nhận tiền thì khả năng mất tiền rất cao, khi bên bán bất ngờ đổi ý.