Thuế khi giao dịch bất động sản

Thuế khi giao dịch bất động sản gồm: Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng/mua  bán bất động sản. Lệ phí trước bạ, Phí công chứng. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một số loại phí khác tùy theo yêu cầu của từng giao dịch bất động sản. Như Phí đo vẽ thửa đất, do cơ quan đo vẽ địa chính thu v.v…

THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN – THUẾ KHI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Thuế thu nhập cá nhân là một trong các loại Thuế khi giao dịch bất động sản. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

– Trong đó: 

Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng (tức hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng/hợp đồng chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng/Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL được công chứng, chứng thực).

Chi phí hợp lý liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp.

Thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng (Điều 17, 18 VBHN số 14/VBHN-BTC ngày 26/5/2015 của Bộ Tài chính).

KỲ TÍNH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

Trường hợp HĐCN không có thỏa thuận Bên Mua là người nộp thuế thay cho Bên Bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm HĐCN có hiệu lực.

Trường hợp có thỏa thuận Bên Mua nộp thay thuế cho Bên Bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Thuế thu nhập cá nhân từ tặng cho, thừa kế bất động sản:

Thu nhập tính thuế và thuế suất: Đối với trường hợp nhận tặng cho, nhận thừa kế bất động sản mà không thuộc diện được miễn thuế thì cách tính thuế như sau:

Thuế thu nhập = giá trị quà tặng cho/thừa kế x thuế suất là 10%.

Phần trị giá đất được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nhận thừa kế, nhận quà tặng. Phần trị giá nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, về định mức xây dựng cơ bản; giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Kỳ tính thuê thu nhập cá nhân từ tặng cho, thừa kế bất động sản

– Thời điểm tính thuế đối với thừa kế là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nhận thừa kế. (phân biệt với thời điểm mở thừa kế)

Đối với nhận tặng cho thì thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nhận tặng cho.

Thuế thu nhập doanh nghiệp:

Nếu bên chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản là doanh nghiệp thì áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp, kê khai theo kỳ tính thuế (hằng năm) của doanh nghiệp.

LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ NHÀ ĐẤT – THUẾ KHI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Lệ phí trước bạ nhà đất là một trong những Thuế khi giao dịch bất động sản. Công thức tính lệ phí trước bạ nhà đất được quy định tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP:

Lệ phí trước bạ nhà đất phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất x 0,5%

– Trong đó: 

+) 0,5 % là mức thu lệ phí trước bạ (Khoản 1, Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP)

+) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà = Diện tích nhà x Giá của 1m 2  nhà x Tỷ lệ % chất lượng còn lại của ngôi nhà. Thực tế thì không phân biệt nhà cũ hay nhà mới, ưu tiên một là giá nhà theo hợp đồng mua bán công chứng, nếu thấp hơn so với đơn giá đất hoặc đơn giá nhà do Nhà nước ban hành thì cơ quan thuế áp dụng đơn giá đất và đơn giá xây dựng mới do Nhà nước ban hành).

(Lưu ý: Diện tích nhà được xác định là toàn bộ diện tích sàn, bao gồm cả công trình phụ kèm theo. Giá 1m 2  nhà là giá thực tế khi xây mới đối với mỗi m2 sàn nhà. Tỷ lệ % chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định tùy theo quyết định của UBND cấp tỉnh từng địa phương, nơi có ngôi nhà đó).

+) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất = Tổng diện tích đất (m2 ) x Giá 1m2 đất.

(Lưu ý: Tổng diện tích ở đây là toàn bộ diện tích thửa đất mà tổ chức/ cá nhân đăng ký  quyền sử dụng. Giá  1m 2  đất  được  xác  định  dựa  trên  bảng  giá  đất  do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ).

Thời điểm tính và nộp lệ phí trước bạ: Ngay khi người được sở hữu, sử dụng thực hiện thủ tục kê khai quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, trước khi nhận bản gốc GCN

PHÍ CÔNG CHỨNG NHÀ ĐẤT – THUẾ KHI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Thẩm quyền công chứng giao dịch liên quan đến bất động sản. Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản (Điều 42 Luật công chứng) Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Phí công chứng giao dịch bất động sản.

Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính có quy định.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất: Theo quy định từng địa phương do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ thu.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính. Văn bản, số liệu hồ sơ địa chính (Điểm đ, Khoản 2, Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC).

– Mức thu cụ thể do từng địa phương xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định từng địa phương do Văn phòng đăng ký đất đai thu.

– Là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến  động  vào  giấy  chứng  nhận  đã  cấp)  theo  quy  định  của  pháp  luật  (Điểm  i, Khoản 1, Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC).

– Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Một số loại phí khác tùy theo yêu cầu của từng giao dịch bất động sản:

Phí đo vẽ thửa đất, do cơ quan đo vẽ địa chính thu. Số tiền đo đạc đất đai khi làm các thủ tục hành chính phụ thuộc vào bảng giá của từng địa phương và diện tích đất cần đo đạc. Căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp. Dịch vụ đo đạc do các đơn vị ngoài Nhà nước thực hiện sẽ theo thỏa thuận giữa người có nhu cầu và đơn vị đó thỏa thuận.

Như vậy, có khá nhiều khoản thuế, phí, lệ phí được thu bởi các cơ quan, tổ chức có liên quan đến việc mua bán, sang tên nhà, đất. Tuy nhiên, mọi khoản thu đều được thể hiện trên hóa đơn, chứng từ của cơ quan, tổ chức theo đúng quy định pháp luật.