Chung cư mini và các thông tin cần biết

Quy định pháp luật hiện hành không có khái niệm về loại hình “Chung cư mini” mà đa số là do người dân tự gọi để phân biệt giữa nhà ở do cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua với nhà ở do doanh nghiệp làm chủ đầu tư lập dự án đầu tư xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, và loại hình “chung cư mini” ngày càng phát triển nên để đảm bảo về quyền lợi sở hữu tài sản nhà ở của người dân, pháp luật nhà ở hiện hành đã có các quy định về “phát triển nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình” trong đó có nội dung về công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở riêng lẻ, cụ thể: 

Theo Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.”

Theo Khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định như sau:         

“Nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Thực tiễn có thể thấy nhiều cá nhân, hộ gia đình căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP nêu trên để xây dựng nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng chia thành nhiều phòng như một căn hộ khép kín riêng biệt và rao bán với tên gọi là “căn hộ chung cư mini”. Tuy nhiên, nhiều cá nhân là chủ đầu tư của các căn hộ chung cư mini này lại chưa hiểu đầy đủ qui định của pháp luật về việc đầu tư, phát triển 1 dự án chung cư mini. Cụ thể là Luật kinh doanh bất động sản. 

Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản qui định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như sau:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 5, Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết điều 10 Luật kinh doanh bất động sản như sau: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất)”.

Phải hiểu rằng Luật nhà ở là Luật điều chỉnh sản phẩm bất động sản là nhà ở. Tuy nhiên, để phát triển 1 dự án nhà ở thì phải tuân theo điều kiện, trình tự, thủ tục của Luật kinh doanh bất động sản. Do đó, việc Luật nhà ở cho phép 1 cá nhân, hộ gia đình xây dựng và sở hữu chung cư mini không đồng nghĩa với việc hộ gia đình, cá nhân đó “quên” hay bỏ qua các qui định của Luật kinh doanh bất động sản.

Với các qui định trên thì có hai trường hợp cần phân biệt: Dự án có tổng mức đầu tư trên 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất): Chủ đầu tư phải là doanh nghiệp và thực hiện theo đúng qui định của Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan.

Dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng thì cá nhân, hộ gia đình đó không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải tuân thủ đầy đủ các qui định của pháp luật. Thông thường các chung cư mini sẽ nằm trong trường hợp này. Tại thành phố Hồ Chí Minh thì phải tuân thủ đầy đủ các qui định tại văn bản số 3979/HD-SXD-PTN&TTBĐS ban hành ngày 17/4/2020 của Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh

Thủ tục mua bán “Chung cư mini” theo quy định pháp luật

Khi các bên thực hiện giao dịch mua bán căn hộ “chung cư mini” thì các bên phải đáp ứng những quy định cơ bản về giao kết hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, Điều 119 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện của các bên tham gia giao dịch nhà ở. Bên cạnh đó, chủ sở hữu căn hộ “chung cư mini” còn phải tuân theo các quy định của Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau: 

–  Theo Khoản 4 Điều 47 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân nếu đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán thì còn phải thực hiện các quy định tại Chương VIII của Luật này”

–  Theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 – Chương VIII của Luật Nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

1. Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
2. b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
3. c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
4. d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.”

Như vậy, điều kiện tiên quyết để căn hộ “chung cư mini” được phép giao dịch mua bán một cách hợp pháp là phải có giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, để căn hộ “chung cư mini” được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đòi hỏi phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về mặt pháp lý như:

–  Căn hộ “chung cư mini” được xây dựng theo đúng đúng tiêu chuẩn quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014; Khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP nêu trên. 

– Chung cư mini đảm bảo quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch và yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị theo quy định tại Điều 43 Luật Nhà ở 2014 cụ thể:

“1. Phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, có nhà ở và được cải tạo, xây dựng lại theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị. Đối với nhà ở yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải xây dựng theo Giấy phép xây dựng.
3. Việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến trúc nhà ở và không làm ảnh hưởng đến công trình liền kề.”

–  Theo quy định tại Điều 9 của Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội cũng cho phép cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà chung cư do hộ gia đình, cá nhân xây dựng ( chung cư mini ) nếu Nhà chung cư do hộ gia đình, cá nhân xây dựng là chung cư mini đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng. 

Khi căn hộ “chung cư mini” đã thỏa các điều kiện để được phép giao dịch mua bán theo các quy định pháp luật thì các bên thực hiện thủ tục mua bán chung cư mini theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 120, Điều 121, Điều 122 Chương VIII của Luật Nhà ở 2014 như sau:

–  Các bên tham gia giao dịch nhà ở chung cư mini thỏa thuận lập hợp đồng mua bán có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014. Đồng thời chủ sở hữu chung cư mini thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này cho các đối tượng đã mua căn hộ chung cư mini theo hình thức đất sử dụng chung.

–  Thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có nhà ở chung cư mini. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng hợp đồng.

–  Thực hiện việc nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ chung cư mini đã mua.

LỢI ÍCH VÀ RỦI RO TRONG GIAO DỊCH CHUNG CƯ MINI

Như nêu trên, do giá nhà ở hiện tăng quá cao so với thu nhập thực tế. Do đó thị trường sẽ tự điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Do đo, người mua nhà mặc dù biết rủi ro trong giao dịch chung cư mini nhưng vẫn chấp nhận. Dưới đây chúng tôi xin liệt kê một số lợi ích cũng như rủi ro trong giao dịch chung cư mini để khách hàng có thể cân nhắc:

Lợi ích rõ ràng nhất của chung cư mini đó chính là giá. Khi giá nhà ở quá cao, không phù hợp với thu nhập của người dân. Thì chung cư mini là lựa chọn cuối cùng cho khách hàng có tài chính thấp. Bên cạnh đó, việc giá thuê nhà tại các khu vực gần trung tâm khá cao. Cũng như sở hữu một bất động sản tại khu vực gần trung tâm để thuận tiện cho công việc là không khả thi với đa số khách hàng. Thì chung cư mini có thể đáp ứng sơ bộ các điều kiện trên như giá chung cư mini khá rẻ. Vị trí các chung cư mini đa số nằm khu vực cận trung tâm, thuận tiện làm việc và di chuyển.

Về rủi ro khi giao dịch chung cư mini cũng khá nhiều. Tuy tính pháp lý của loại hình căn hộ “chung cư mini” chưa rõ ràng, tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng do giá cả hợp lý, lại gần các trung tâm nên được những người có thu nhập trung bình tại các đô thị lớn ưa chuộng sử dụng. Tuy nhiên chung cư mini có các điểm yếu rõ ràng như có khả năng xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng, vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư; quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng,..

Thông thường, các chủ đầu tư “chung cư mini” thường xin phép dưới hình thức nhà ở riêng lẻ trên đất ở (hợp pháp). Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, chủ nhà tự ý thực hiện việc xây dựng công trình theo kiểu nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định, quy chuẩn của pháp luật về xây dựng.

Trên thực tế hiện nay nhiều căn hộ “chung cư mini” do có nhiều sai phạm nên không được cấp Giấy chứng nhận và không được thực hiện mua bán theo đúng trình tự, quy định của pháp luật như Mục 2 nêu trên mà thực hiện giao dịch mua bán thông qua các hình thức khác như giấy tờ viết tay, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng thuê có thời hạn,… dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu kiện giữa giữa chủ sở hữu và người mua căn hộ. Và khi mua căn hộ “chung cư mini” theo các hình thức này thì người mua sẽ gặp nhiều rủi ro và vướng vào tình trạng “ở thì khổ mà bán thì khó”, bởi lẻ: 

–  Người mua không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đã mua mà phải phụ thuộc hoàn toàn vào Chủ sở hữu của “chung cư mini”. Như vậy người mua bị hạn chế pháp lý, không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, không thể tặng cho, thừa kế hay thực hiện một số quyền dân sự khác.

–  Chung cư mini không đảm bảo chất lượng, đồng thời chung cư mini đa số do cá nhân, hộ gia đình xây dựng còn mang tính cá nhân riêng lẻ nên vấn đề quản lý vận hành, công tác bảo trì còn yếu dẫn đến căn hộ dể bị hư hỏng, xuống cấp và mỗi khi xảy ra hỏng hóc thì chính những người mua sinh sống ở đây phải tự bỏ tiền túi ra để thuê người sửa chữa.

–  Nhiều điều kiện khác về an ninh, xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy, …còn sơ sài và không đảm bảo theo các tiêu chuẩn quy định.

–  Việc thực hiện giao dịch mua bán chung cư mini qua giấy tờ viết tay không quy định rõ trách nhiệm của người bán nên người mua sẽ chịu nhiều thiệt thòi khi xảy ra tranh chấp.

–  Các chung cư mini được xây dựng trong các hẻm, ngõ có chiều rộng tầm 2-4m và không đảm bảo về mật độ dân số nên gây ảnh hưởng không nhỏ tới việc giao thông qua lại, không bảo đảm vệ sinh môi trường và làm ảnh hưởng đến tình hình trật tự xã hội.