SANG TÊN ĐĂNG BỘ VÀ CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH

Sang tên đăng bộ nhà đất là một trong những thủ tục quan trọng và bắt buộc khi giao dich bất động sản. Đây là bước để Nhà nước công nhận những thay đổi trên thửa đất, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người đang sở hữu. Sang tên đăng bộ nhà đất có thể hiểu là đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Khái niệm này được nêu rõ tại khoản 15, Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.

Như vậy, về bản chất, sang tên đăng bộ nhà đất là thủ tục đăng ký biến động khi tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất. Sau khi hoàn thành thủ tục sang tên đăng bộ nhà đất.  Người được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, người nhận thừa kế sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận.

KHI NÀO THÌ CẦN TIẾN HÀNH THỦ TỤC SANG TÊN ĐĂNG BỘ NHÀ ĐẤT

Thông thường có 3 trường hợp cần làm thủ tục sang tên đăng bộ nhà đất, gồm: 

1. Là có sự biến động về quyền sử dụng nhà đất. Hay có sự thay đổi về người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Khi có sự thay đổi này thì phải thực hiện thủ tục sang tên đăng bộ như trường hợp:
   • Chuyển đổi đất nông nghiệp theo Luật đất đai.
   • Chuyển nhượng, mua bán nhà đất.
   • Tặng cho nhà đất.
   • Nhận thừa kế nhà đất…
   • Nhận nhà, đất dưới hình thức khác như thông qua đấu giá bất động sản theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc thông qua kết quả hòa giải tranh chấp đất đai theo qui định của pháp luật.
2. Là đăng bộ cập nhật thông tin thửa đất. Đó là khi có những thay đổi về mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng đất, thay đổi về kích thước, diện tích…
3. Là khi có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký trước đây như việc sửa lại nhà trên đất, xây dựng thêm tài sản khác trên đất…

Do đó, căn cứ theo Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.

Ngoài ra, việc đăng ký biến động đối các giao dịch bất động sản còn là căn cứ để pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng khi có tranh chấp xảy ra.

QUY TRÌNH THỰC HIỆN SANG TÊN ĐĂNG BỘ

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng ở đây có thể là hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho… Các bên phải tiến hành lập hợp đồng và công chứng hợp đồng tại các văn phòng công chứng theo Luật Công chứng 2014. Hồ sơ công chứng Hợp đồng chuyển nhượng bao gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ);
• Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của hai bên;
• Sổ hộ khẩu của hai bên;
• Giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của hai bên.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại UBND quận/huyện nơi có nhà đất:

Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày Hợp đồng chuyển nhượng được lập. Hai bên phải tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính tại UBND quận/huyện nơi có đất. Nghĩa vụ tài chính ở đây bao gồm nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính bao gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản, có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng);
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản, có chữ ký của bên chuyển nhượng. Riêng trường hợp cho tặng là 04 bản);
• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng (01 bản chính);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực);
• CMND + Sổ hộ khẩu của cả hai bên (01 bản sao có chứng thực);

Trong trường hợp cho tặng, thừa kế. Nếu muốn miễn thuế thu nhập cá nhân. Phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên đăng bộ tại UBND quận/huyện nơi có nhà đất. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị đăng ký biến động;
• • Hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản (bản chính);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản chính);
• Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc);
• Bản sao CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

Bước 4: Nộp lệ phí theo quy định và nhận kết quả.

Các loại lệ phí bao gồm:

• Lệ phí địa chính;
• Lệ phí thẩm định;
• Lệ phí cấp sổ…

Trường hợp giải quyết theo chế độ 1 cửa. Thì các bước 2,3,4 được thực hiện liên thông giữa Chi nhánh VPĐKĐĐ-Chi cục thuế tại địa phương-UBND cấp huyện/tỉnh.

Thời gian nhận kết quả :

Thời gian giải quyết đăng bộ nhà đất căn cứ theo khoản 40 Điều 2 Nghị Định 01/2017/NĐ-CP. Thì thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ sang tên đăng bộ nhà đất hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì không quá 20 ngày. Thời gian giải quyết trên không tính thời gian các ngày lễ, ngày nghỉ theo quy định của nhà nước.

CÁC RỦI RO CẦN LƯU Ý

Khi tiến hành thủ tục đăng bô sang tên, cần lưu ý các vấn đề sau để tránh bị phạt như:

1.  Chậm thực hiện thủ tục đăng bộ, sang tên sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, nguyên nhân dẫn đến rủi ro này có thể do các bên không nắm rõ qui định hoặc các bên tranh chấp trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và thủ tục hành
   chính.

• • Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.
  • Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện đăng ký biến động bị xử lý như sau:
    • Tại khu vực nông thôn:

• • • Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.
    • Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.

1. • • Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.
   • Ngoài việc bị phạt tiền thì buộc người đang sử dụng đất phải đăng ký biến động theo quy định.
2. Phát sinh khi bất động sản là đối tượng của các quyết định kê biên hoặc phong tỏa của Cơ quan tư pháp