Trường hợp miễn thuế bất động sản

Trường hợp miễn thuế Bất động sản có 2 loại là miễn Thuế Thu nhập cá nhân và miễn thuế trươc bạ. Miễn thuế thu nhập cá nhân Thì gồm có 02 trường hợp được miễn (Điểm a, Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013). Gồm Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất (chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế). Lệ phí trước bạ đối với Bất động sản có 22 trường hợp được miễn.

Trường hợp miễn thuế Bất động sản đối với Thuế Thu Nhập Cá Nhân

Trường hợp miễn thuế bất đông sản với Thuế Thu Nhập Cá Nhân sẽ có 2 trường hợp sẽ được miễn thuế như sau:

Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.  

– Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc Trường hợp miễn thuế Bất động sản (Điểm  a, Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC).

Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất (chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế).

Theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, để thuộc Trường hợp miễn thuế Bất động sản theo quy định trên, phải đồng thời đáp ứng 03 (ba) điều kiện sau:

Thời điểm chuyển nhượng, chỉ sở hữu 01 thửa đất ở.

Cụ thể, điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định điều kiện đầu tiên để được miễn thuế là tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở  hoặc  công trình  xây  dựng  gắn  liền  với  thửa đất đó). Điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn rằng: Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Cá nhân đã sở hữu nhà, đất ở tối thiểu 183 ngày

Theo đó, điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định thời gian cá  nhân  có  quyền  sở  hữu,  quyền  sử  dụng  nhà  ở,  đất  ở  tính  đến  thời  điểm  chuyển nhượng phải tối thiểu là 183 ngày. Khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung tiết b.1.2 điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn cách xác định “thời điểm 183 ngày” như sau:

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Nhà ở, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng toàn bộ.

Điểm c khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định nhà ở, quyền sử dụng đất ở phải được chuyển nhượng toàn bộ. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó. Bên cạnh đó, điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC lưu ý rằng:

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, khi đáp ứng đủ các điều kiện trên sẽ được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản duy nhất.

Pháp luật cũng quy định rõ, việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.

Trường hợp miễn thuế Bất động sản cho lệ phí trước bạ đối với Bất động sản

Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 20/2019/NĐ-CP, có 22 trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà, đất như sau: